LE PRÊT RELAIS : UN CRÉDIT IMMOBILIER POUR ACHETER AVANT DE VENDRE

 

Les modalités du prêt relais

 

Définition

 

Il est fréquent qu’un propriétaire d’un bien immobilier en recherche d’un nouveau logement souhaite vendre le premier pour finaliser l’acquisition du second.

 

Il est cependant souvent difficile de faire coïncider les deux opérations, à savoir vendre le premier bien, acheter le second et y emménager dans la foulée de la cession du premier. Cela implique de trouver un acheteur pour sa résidence actuelle (en espérant que la vente se conclut vite) et, dans le même laps de temps, de mettre la main sur un logement en vente.

 

Or, un propriétaire peut avoir des difficultés à vendre son bien et, dans le même temps, trouver la maison ou l’appartement de ses rêves.

 

Il faut donc parfois faire attendre les acheteurs ou les vendeurs, brader son bien en urgence pour pouvoir acheter le nouveau logement, ou encore vendre sa maison ou son appartement et prendre une location en attendant de trouver un autre bien.

 

Le prêt relais sert à remédier à cela. Il s’agit d’un crédit accordé à un propriétaire afin qu’il finance sa nouvelle acquisition sans attendre d’avoir conclu la vente de son bien immobilier actuel.

 

 

Durée et montant du prêt relais

 

Le prêt relais servant à financer une opération à court terme, c’est un crédit accordé sur une courte durée, généralement 1 an renouvelable une fois.

 

Concernant le montant octroyé dans le cadre d’un prêt relais, les banques prêtent en moyenne entre 50% et 80% de la valeur estimée du bien (et non l’intégralité, au cas où la vente rapporterait moins que prévu), en déduisant les éventuels crédits restants dus.

 

Ce pourcentage est déterminé par la banque en fonction de l’estimation qu’elle fait du bien (ou de celle fournie par son propriétaire) et de son potentiel de revente. Il peut être plus élevé en cas de compromis de vente déjà signé, qui limite fortement le risque d’une dévaluation du bien.

 

Prenons l’exemple d’un bien estimé à 300 000 €. La banque accepte de prêter 70% de ce montant à son propriétaire dans le cadre d’un prêt relais.

Cas n°1 : Le crédit ayant permis son acquisition a été intégralement remboursé. La somme prêtée sera alors de 300 000 * 0,7 = 210 000 €.

Cas n°2 : Il reste 100 000 € à rembourser sur le crédit ayant permis son acquisition. La somme prêtée sera alors de 300 000 * 0,7 - 100 000 = 110 000 €. Certaines banques choisissent toutefois d’appliquer le pourcentage à la valeur nette du bien, ce qui donnerait dans notre cas (300 000 – 100 000) * 0,7 = 140 000 €.

 

 

Les différents prêts relais

 

Il existe 3 types de prêts relais :

• Si le bien actuel vaut plus cher que celui qui va être acheté, la vente du premier pourra entièrement financer l’achat du second. Un prêt relais seul suffira donc à réaliser l’opération. On parle alors de prêt relais sec.

• Si le bien actuel vaut moins cher que celui qui va être acheté, le prêt relais devra être associé à un crédit immobilier classique pour financer l’acquisition. On parle alors de prêt relais associé (ou jumelé).

• L’emprunteur n’a pas fini de rembourser le crédit qui lui avait permis de financer l’achat du bien actuel. Afin de ne pas avoir plusieurs prêts à rembourser simultanément, il peut contracter un prêt relais qui intègrera son premier emprunt. On parle alors de prêt achat-revente.

 

 

Remboursement du prêt relais

 

En attendant la vente du premier bien, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et l’assurance du prêt relais (ainsi que les mensualités du crédit classique, s’il a opté pour un prêt relais associé). Une fois la vente effectuée, la somme ainsi récoltée permet de solder le prêt relais, sans pénalité de remboursement anticipé.

 

Les emprunteurs modestes peuvent se voir proposer par leur banque de ne rembourser les intérêts qu’à la vente du bien, avec le montant du prêt relais (ils devront cependant rembourser l’assurance du crédit relais pendant la durée de ce dernier). On parle alors de franchise totale. Mais le cas échéant, le taux de crédit du prêt en question sera plus élevé que dans le cas de la franchise partielle, où l’emprunteur commence à rembourser les intérêts dès l’obtention du crédit.

 

 

 

Avantages et inconvénients du prêt relais

 

Les avantages

 

Le principal point positif du crédit relais est qu’il permet d’acheter immédiatement le bien de ses rêves. Un propriétaire n’est ainsi pas obligé de vendre sa résidence actuelle avant d’acheter la suivante. Cela lui évite de devoir vendre son bien en urgence (donc probablement en le bradant), de se retrouver sans logement et de devoir passer par une location avant d’emménager dans sa future résidence principale.

 

De plus, le prêt relais ne se rembourse qu’au moment de la vente du bien. Cela permet au propriétaire de ne pas cumuler les emprunts, et ainsi d’éviter les problèmes de trésorerie, à plus forte raison s’il n’a pas fini de rembourser le crédit ayant financé l’acquisition de son premier logement.

 

Enfin, de la même manière que pour le montant du prêt, il est également possible de différer le versement des intérêts tant que le bien n’est pas vendu.

 

 

Les risques

 

Comme nous l’avons vu précédemment, le montant du prêt relais accordé par la banque dépend de la valeur estimée de la vente du premier bien. Mais si un propriétaire veut vendre sa maison 150 000 €, qu’il emprunte cette somme avec un prêt relais et qu’il ne vend son bien que 130 000 €, il fera une mauvaise opération financière. Les 20 000 € restants dus devront être remboursés par un nouveau crédit.

 

Toutefois, comme indiqué plus haut, afin d’éviter cette situation, la banque prête généralement une somme inférieure à la valeur estimée du bien, au cas où l’emprunteur serait obligé de baisser son prix pour pouvoir le vendre. Néanmoins, le risque de vendre moins cher que le montant du prêt relais existera toujours.

 

L’autre inconvénient principal concerne la durée du crédit. L’emprunteur a l’obligation de commencer à rembourser le prêt relais à l’issue du délai prévu dans le contrat (pour rappel, 2 ans maximum), que son bien ait été vendu ou pas. Il court donc le risque de devoir rembourser le prêt relais sans avoir les fonds nécessaires, s’il n’a pas réussi à trouver un acquéreur. Surtout qu’entre temps, il aura très certainement fait l’acquisition du second bien, avec un autre emprunt à la clé. Et il ne faut pas oublier l’ancien prêt qui avait servi à financer l’achat du premier bien, et que l’emprunteur n’aura peut-être pas encore fini de rembourser au moment de souscrire le crédit relais.

 

Si ce cas se présente, la banque peut transformer le prêt relais encore dû en prêt immobilier classique afin d’étaler le paiement, mais l’emprunteur se retrouvera alors avec deux crédits sur les bras à rembourser simultanément, voire trois si son emprunt initial n’est pas clôturé ! Dans l’hypothèse la plus pessimiste, la banque peut saisir le bien en vente pour rembourser le prêt relais.

 

Ces deux risques sont liés à la double difficulté de vendre un logement vite et à bon prix. Cela peut parfois être dû à un prix de vente trop élevé, d’où l’intérêt d’estimer au bon prix son bien immobilier afin de faciliter sa vente.

 

Enfin, le fait de contracter ainsi un nouveau crédit avec le double impératif de vendre vite et au meilleur prix possible est une épée de Damoclès qui peut rester plusieurs mois au-dessus de la tête du propriétaire, tant qu’il ne parvient pas à vendre son bien immobilier. Ce facteur de stress est une donnée à prendre en compte avant de souscrire un prêt relais.

 

 

 

Vendre ou acheter un bien immobilier avec le Groupe BLAIN HABITAT

 

Vous cherchez à acheter une maison ou un appartement ? Notre agence immobilière située au Faouët (56) a sûrement des logements qui peuvent vous intéresser ! Consultez nos annonces, vous aurez peut-être un coup de cœur !

 

Vous souhaitez vendre votre logement ? Estimation de votre bien, diffusion des annonces, visites : nous nous occupons de tout ! Contactez-nous et discutons ensemble de votre projet.