ALLEZ-VOUS PAYER L’IMPÔT SUR VOTRE PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ? SI OUI, COMBIEN ?

 

La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier n’est pas systématiquement soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Notre article vous aide à savoir si votre plus-value est exonérée d’impôts et, dans le cas contraire, vous explique comment calculer le montant de votre impôt.

 

 

 

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

 

La plus-value immobilière est le bénéfice réalisé lors de l’une des opérations suivantes :

• La vente d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain ;

• La vente des droits attachés à un bien immobilier ;

• La vente réalisée via une Société Civile Immobilière (SCI) ou un Fonds de Placement dans l’Immobilier (FPI) ;

• L’échange de biens immobiliers, le partage ou l’apport en société.

   

La plus-value sur la vente d’une résidence principale (dépendances comprises) est exonérée d’impôts. C’est aussi le cas, entre autres, pour les transactions immobilières inférieures à 15 000 €.

 

Vous trouverez tous les cas d’exonération de plus-value immobilière sur la page « Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière » du site Service Public (section « Opérations concernées », sous-section « Plus-values exonérées ».

 

Dans tous les autres cas, la plus-value est soumise à la taxe sur la plus-value immobilière, c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il faut donc calculer cette plus-value, puis le montant total de l’impôt redevable.

 

 

Comment calculer une plus-value immobilière ?

 

Le calcul est tout ce qu’il y a de plus simple puisqu’il consiste à faire la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien.

 

Plus-value immobilière = prix de cession – prix d’acquisition.

 

Le prix d’acquisition est égal au prix d’achat indiqué dans l’acte de vente, auquel il faut ajouter :

• les frais d’acquisition (droits de notaire, frais d’enregistrement,…), sous réserve de pouvoir fournir les justificatifs ; dans le cas contraire, le propriétaire peut remplacer ces frais réels par un montant forfaitaire d’une valeur de 7,5 % du prix d’achat ;

• les dépenses de travaux, sous réserve de pouvoir fournir les justificatifs ; si le vendeur possède le bien depuis plus de 5 ans, il peut soit ajouter ce montant réel justifié, soit ajouter un montant forfaitaire d’une valeur de 15 % du prix d’achat ;

• les frais de voirie, de réseaux et de distributions.

 

Si le vendeur a reçu le bien gratuitement (dans le cadre d’un héritage ou d’une donation, par exemple), le prix d’acquisition correspond à la valeur déclarée pour calculer les droits de succession ou de donation quand il a pris possession du bien.

 

 

Le calcul de l’imposition sur les plus-values immobilières

 

Une fois la plus-value imposable calculée, un abattement s’applique selon l’impôt et la durée de détention du bien par le vendeur au moment de la vente.

 

Il s’applique à partir de la 6^ème année de détention du bien, et peut conduire à une exonération :

• de l’impôt sur le revenu après 22 ans ;

• des prélèvements sociaux après 30 ans.

 

 

Prenons l’exemple d’une vente réalisée au bout de 15 ans, grâce à laquelle le vendeur réalise une plus-value de 30 000 €.

 

Calcul de l’abattement sur l’impôt sur le revenu :

L’abattement est de 6 % par an de la 6^ème à la 15^ème année, soit 10 ans.

L’abattement est donc de 30 000 x 6 % x 10 = 18 000 €.

Le vendeur doit donc déclarer 12 000 € (30 000 - 18 000) de plus-value immobilière imposable au titre de l’impôt sur le revenu.

 

Calcul de l’abattement sur les prélèvements sociaux :

L’abattement est de 1,65 % par an de la 6^ème à la 15^ème année, soit 10 ans.

L’abattement est donc de 30 000 x 1,65 % x 10 = 4 950 €.

Le vendeur doit donc déclarer 25 050 € (30 000 - 4 950) de plus-value immobilière imposable au titre des prélèvements sociaux.

 

Après avoir calculé l’abattement et le montant imposable, il ne reste plus qu’à calculer le montant des deux impôts. Quand elle est imposable, la plus-value immobilière est taxée à hauteur de :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (soit 2 280 € dans le cas de notre exemple) ;

• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (soit 4 308,60 € dans le cas de notre exemple).

 

Dans notre exemple, le montant total des impôts dus par le vendeur sur sa plus-value immobilière est donc de 2 280 + 4 308,60 = 6 588,60 €.

 

Si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique, dont le taux varie entre 2 et 6 % en fonction du montant de cette plus-value.

 

Vous pouvez estimer le montant de vos impôts sur votre plus-value immobilière en utilisant l’outil de simulation de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).

 

 

Comment déclarer et payer vos impôts sur les plus-values immobilières ?

 

En cas de plus-value immobilière imposable, le vendeur n’a aucune démarche à effectuer auprès des services fiscaux. C’est le notaire qui se charge de calculer la plus-value imposable et le montant de l’impôt à régler, et de transmettre ces informations à l’administration fiscale.

 

C’est également le notaire qui s’acquitte du paiement de cet impôt auprès du service de la publicité foncière du lieu où se situe le bien vendu. Il déduira ensuite cette somme du montant perçu par le vendeur au moment de la vente.

 

Le vendeur devra toutefois indiquer sur sa déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire, car cette somme servira à calculer son revenu fiscal de référence.

 

 

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