LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER EN 2023

 

2022 a été une année charnière dans l’immobilier. Après deux ans de forte hausse, les prix ont commencé à ralentir, voire à baisser au second semestre, notamment dans les grandes villes. Dans le même temps, les taux de crédit, qui étaient historiquement bas depuis ces dernières années, ont subitement augmenté en 2022.

 

 

 

Malgré cette hausse des taux et des prix toujours élevés, le marché immobilier en 2022 a continué de bénéficier de l’euphorie post-COVID. Avec 1,1 million de ventes, c’est la deuxième année la plus prolifique après 2021.

 

Vous avez un projet immobilier et vous vous posez des questions sur le marché actuel ? Dans cet article, nous allons vous décrire l’état du marché immobilier en 2023.

 

 

 

Les prix immobiliers en 2023

 

Si les prix ont continué d’augmenter en 2022, on a toutefois observé un ralentissement de cette hausse à partir du second semestre. Cette tendance devrait se poursuivre en 2023 avec une baisse de prix de 5 à 10 % dans les grandes villes où le plafond de verre a été atteint en 2022. En revanche, il est possible que les prix se stabilisent en milieu rural et péri-urbain où la demande est encore présente (c’est notamment le cas sur la façade Atlantique).

 

Quelle que soit la région, les baisses de prix toucheront en priorité les passoires thermiques, ces logements classés F ou G dans le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). En effet, les mesures coercitives instaurées par le gouvernement dans sa lutte contre les logements énergivores (voir plus bas) font chuter la valeur de ces biens. Et conséquence logique, le nombre de ces logements mis en vente explose car leurs propriétaires cherchent à s’en débarrasser. Si dans certaines zones tendues la décote est très faible, voire nulle, elle peut atteindre 20 % dans d’autres villes.

 

Selon une étude OpinionWay pour SeLoger :
- 79 % des futurs vendeurs sont prêts à diminuer leur prix de vente à cause d’un mauvais DPE, contre 46 % en 2022 ;
- 90 % des acquéreurs estiment qu’un bon DPE est un critère prioritaire d’achat, contre 50 % en 2022 ;
- Ces mêmes acheteurs sont d’ailleurs 40 % à y voir un levier de négociation en cas de mauvais DPE, contre 28 % en 2022 ;
- Les passoires thermiques se vendent en moyenne 3,9 % moins cher que les biens ayant un DPE correct ;
- Les prix des logements les plus énergivores se négocient en moyenne à hauteur de 5,6 % du prix fixé par le vendeur, contre 3,7 % pour les autres biens.

 

 

 

Le crédit immobilier en 2023

 

Les taux de crédit immobilier en 2023

 

Annoncée chaque année, la hausse des taux de crédit immobilier a fini par se produire en 2022. Alors que le taux moyen était de 1,05 % au dernier trimestre 2021, il a continuellement augmenté depuis pour atteindre 2,22 % au quatrième trimestre 2022, pour une durée moyenne de 20 ans (source : Observatoire CSA/Crédit Logement).

 

Et cette hausse n’est pas près de s’arrêter, car ce taux moyen s’élevait à 2,34 % en décembre 2022 et 2,52 % en janvier 2023.

 

S’il ne fait aucun doute que la barre des 3 % sera bientôt franchie, les prédictions tablent même sur des taux à 3,5 % avant l’été, voire 4 % dans les scénarios les plus pessimistes.

 

 

La production de crédits immobiliers en 2023

 

Fatalement, l’augmentation des taux prive de nombreux ménages de l’accès au crédit immobilier. Ainsi, le nombre de prêts accordés par les banques a diminué de 20,5 % en 2022, alors qu’il y avait eu une augmentation de 3,8 % en 2021 (source : Observatoire CSA/Crédit Logement).

 

La mensualisation du taux d’usure permettra peut-être de freiner cette tendance (voir plus bas).

 

 

Le montant de l’apport demandé par les banques en 2023

 

La mauvaise conjoncture actuelle rend les établissements prêteurs plus frileux ces derniers mois. Cela se constate notamment au niveau de l’apport exigé par les banques pour octroyer un crédit.

 

Le montant de cet apport a ainsi augmenté de 12,3 % en 2022, dans la continuité des quatre dernières années sur lesquelles la hausse s’élève à 43,5 %. Si cette tendance se poursuit en 2023, ce qui est fort probable, il sera capital pour les acquéreurs immobiliers de disposer d’une épargne conséquente, sous peine de voir leurs dossiers de prêt rejetés.

 

 

La durée moyenne d’un crédit immobilier en 2023

 

Avec la hausse des prix immobiliers ces dernières années, ainsi que la hausse des taux de crédit depuis 2022, la capacité d’emprunt des ménages a fortement diminué.

 

Allonger la durée d’un prêt permet de compenser cette baisse de budget, et ainsi d’augmenter ses chances de se voir octroyer un crédit. C’est donc en toute logique que la durée moyenne des prêts alloués s’allonge : deux tiers des prêts accordés en 2022 l’étaient sur une durée de plus de 20 ans, contre 55 % en 2021.

 

La durée moyenne d’un crédit immobilier en décembre 2022 était de 248 mois, soit près de 21 ans (source : Observatoire CSA/Crédit Logement).

 

 

Le taux d’usure évolue en 2023

 

Le taux d’usure est le taux maximal auquel il est permis d’emprunter en France. Le taux annuel effectif global (TAEG) d’un emprunteur ne peut donc pas dépasser ce taux d’usure, fixé par la Banque de France sur la base de la moyenne des taux pratiqués par les banques lors des trois mois précédents.

 

Initialement, ce taux était réévalué chaque trimestre. Mais avec l’augmentation continue des taux de crédit immobilier en 2022, le taux d’usure n’était plus en phase avec les taux pratiqués. En effet, certains emprunteurs devaient attendre la réévaluation du taux d’usure du trimestre suivant pour que leurs dossiers soient validés, créant un déséquilibre dans le marché immobilier.

 

Depuis le 1^er février 2023 et jusqu’au 1^er juillet, le taux d’usure sera désormais réévalué tous les mois, ce qui devrait faciliter l’accès au crédit à de nombreux ménages. Son mode de calcul reste inchangé.

 

 

 

Le volume de ventes immobilières en 2023

 

Dans le cadre de sa lutte contre les passoires thermiques (17 % du parc immobilier en France, soit 5,2 millions de logements), les biens immobiliers les plus énergivores vont être à terme interdits à la location (voir plus bas). Plutôt que de lancer des travaux de rénovation parfois coûteux, les propriétaires de ces logements sont nombreux à préférer les mettre en vente.

 

Les passoires thermiques représentaient ainsi 19,2 % des annonces de ventes immobilières en 2022, contre 16 % en 2021 et 11,2 % en 2020 et en 2019 (Source : SeLoger). Cela s’explique également par le fait que le nouveau DPE, instauré en juillet 2021, a fait basculer de nombreux logements en note F ou G.

 

Cependant, la demande immobilière globale augmente moins vite que l’offre, en grande partie à cause de la hausse des taux de crédit qui impacte la capacité d’emprunt des acheteurs. En Île-de-France, on observe ainsi une diminution de 16 % du ratio demande/offre entre 2021 et 2022.

 

Les experts de l’immobilier tablent donc sur une baisse des ventes de 20 à 30 % en 2023, soit un peu moins d’un million de transactions. Pour rappel, il y en avait eu 1 million en 2020, 1,2 million en 2021 et 1,1 million en 2022.

 

 

 

Le profil des acheteurs immobiliers en 2023

 

Le budget d’achat immobilier

 

Les professionnels de l’immobilier estiment qu’une hausse de 1 % des taux de crédit immobilier provoque une baisse de 9 % de la capacité d’emprunt des acheteurs. Cette diminution de leur pouvoir d’achat peut même atteindre 20 % quand les taux de crédit augmentent de 1 à 3,5 %.

 

Autant dire que dans le contexte actuel de hausse des taux, qui va se poursuivre en 2023, le budget des acquéreurs va encore être revu à la baisse.

 

 

L’évolution des recherches immobilières

 

Avec la baisse de leur pouvoir d’achat immobilier, les acheteurs doivent faire des concessions et adapter leurs recherches en conséquence.

 

En 2023, les acquéreurs chercheront donc des logements plus petits, situés dans des villes où les prix immobiliers sont plus bas, quitte pour cela à devoir changer de département, voire de région.

 

Cependant, les prix très élevés du carburant ont fortement grevé le budget transport des ménages en 2022, et cela devrait continuer en 2023. Ce facteur risque de limiter les possibilités d’éloignement des acheteurs.

 

 

 

L’impact de la performance énergétique des logements en 2023

 

De nouvelles mesures contraignantes pour les propriétaires

 

Comme évoqué plus haut, l’une des mesures phares de la loi Climat et Résilience concerne les passoires thermiques. Depuis le 1^er janvier 2023, il n’est plus possible de mettre en location les logements les plus énergivores de la classe G du DPE. À terme, cette interdiction frappera tous les logements classés G en 2025, puis les F en 2028, et enfin les E en 2034. Et comme il fallait s’y attendre, on observe depuis ces derniers mois une hausse du nombre de passoires thermiques mises en vente.

 

De plus, à partir du 1^er avril 2023, les vendeurs de passoires thermiques devront effectuer un audit énergétique de leur bien et en fournir une synthèse à chaque acquéreur potentiel qui le visite. Cette obligation ne concerne cependant que les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété, pas les lots de copropriété. Plus détaillé que le DPE, l’audit énergétique contient notamment un plan de travaux permettant de passer le logement en classe B, le coût des travaux, et les aides permettant de les financer. À noter toutefois que le propriétaire n’a aucune obligation de réaliser ces travaux. L’audit énergétique sera ensuite obligatoire en 2025 pour les logements classés E, puis en 2034 pour ceux de la catégorie D.

 

 

Renforcement des aides à la rénovation énergétique

 

Déjà peu enclins à engager des travaux de rénovation énergétique, surtout si on leur force la main, les propriétaires de passoires thermiques ne sont pas encouragés par la forte augmentation des prix des matériaux.

 

Pour les inciter à lancer ces travaux coûteux, le gouvernement a augmenté de 100 millions d’euros le budget alloué à MaPrimeRénov’, son dispositif d’aide à la rénovation énergétique.

 

 

 

Les évolutions fiscales dans l’immobilier en 2023

 

La fin de la taxe d’habitation

 

Supprimée en 2020 pour 80 % des ménages, la taxe d’habitation disparaîtra définitivement en 2023. Jusque-là, elle était encore réglée par les 20 % des contribuables les plus aisés.

 

 

Des taxes en hausse

 

Mais malheureusement, d’autres taxes vont connaître une augmentation conséquente en 2023, à commencer par la taxe foncière. Réglé par les propriétaires de biens immobiliers, cet impôt est en partie indexé sur l’inflation. Il devrait donc continuer d’augmenter cette année.

 

De leur côté, deux autres taxes voient leur périmètre d’application étendu. Jusque-là, seules les communes de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue pouvaient augmenter la taxe sur les résidences secondaires et appliquer la taxe sur les logements vacants (TLV). Désormais, toutes les communes en zone tendue pourront le faire. Le taux d’imposition de la TLV subit même une forte augmentation : de 12,5 % à 17 % la première année, de 25 % à 34 % les années suivantes.

 

Enfin, la taxe sur les abris de jardin augmente de 8 %, après une hausse de 7 % en 2022. Également appelé « taxe d’aménagement », cet impôt concerne les constructions, reconstructions et aménagements couverts et délimités par des murs, dont la superficie est supérieure à 5 m² et la hauteur du plafond dépasse les 1,80 m.

 

 

Une nouvelle obligation administrative pour les propriétaires

 

Les propriétaires de biens immobiliers ont jusqu’au 30 juin 2023 pour déclarer les logements qu’ils possèdent et préciser s’il s’agit d’une résidence principale, secondaire, d’un logement vacant ou d’un bien en location.

 

Pour cela, il leur suffit de se rendre sur le site impots.gouv.fr, d’aller dans leur espace particulier ou professionnel, selon le cas, puis sur l’onglet « Biens immobiliers ».

 

 

 

Du nouveau dans les annonces immobilières en 2023

 

Les risques potentiels du logement

 

Depuis le 1^er janvier, les annonces immobilières doivent préciser si le logement concerné se situe dans une zone exposée au risque d’érosion côtière.

 

Elles doivent également indiquer le site Internet Géorisques où les acquéreurs potentiels pourront découvrir quels sont les risques existants dans la zone où se situe le logement.

 

 

La mention de l’étiquette énergétique

 

Conséquence logique de la lutte du gouvernement contre les passoires thermiques et de l’importance de la performance énergétique comme critère d’achat, 83 % des annonces immobilières à la fin de l’année 2022 mentionnaient l’étiquette énergétique, contre 70 % fin 2021.

 

 

 

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